Право на надстояване и на пристрояване

Правото на надстрояване и на пристрояване е ограничено вещно право, чийто предмет е изграждане и придобиване на право на собственост на обособен обект във вече съществуваща сграда, която е собственост на друго лице (лица). Според някои автори (акад. Василев) това е разновидност на правото на строеж, според други – самостоятелно вещно право.

Законът за собствеността (ЗС) уреди изрично това право с измененията в закона от 1996 г. в чл. 66.  Двете права – на надстрояване и на пристрояване – имат единен правен режим, разликата е в извършването на строителните дейности (във вертикален и в хоризонтален план), тоест различията имат технически и фактически, но не и правен характер. Няма пречка и двете дейности да се извършват едновременно.

Правото на надстрояване и пристрояване винаги изисква наличието на вече съществуваща постройка. По своето съдържание това е право на едно лице да надстрои или пристрои заварена сграда, като стане изключителен собственик на така надстроените или пристроените функционално обособени обекти, както и собственик на съответен дял от общите части на сградата и носител на съответната част от правото на строеж.

Учредяването и упражняването на правото на надстрояване и пристрояване е подчинено на режима, уреден в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Правото на надстрояване и пристрояване се учредява с нотариален акт от собственика на земята и нотариално заверена писмена декларация за съгласие от собственика на сградата. Когато се надстроява/пристроява сграда в режим на етажна собственост, изисква се писменото съгласие с нотариална заверка на подписите на всички етажни собственици (чл. 183 от ЗУТ).

За да се постигне целта на правото на надстрояване и пристрояване, необходимо е да се осъществят следните елементи, които определят комплексния характер на самото право:

  1. възникване на право на собственост или право на строеж върху земята – този елемент е задължителен, за да се елиминира ефекта на приращението по чл. 92 от ЗС (тоест, за да не стане надстроеното/пристроеното собственост на собственика на земята);
  2. придобиване на идеални части от общите части на сградата, за да могат собствениците на надстроеното/пристроеното да ползват вече изградената постройка за достъп и обслужване на новопостроените обекти; този елемент е задължителен. В режим на етажна собственост собствениците на надстроените/пристроените обекти придобиват срещу заплащане собствеността на съответните дялове от всички общи части на сградата. Дяловете на всички съсобственици на общите части се определят съобразно съотношението на стойностите на отделните обекти по време на завършването на строежа;
  3. третият елемент е допълнителен, а не задължителен и включва придобиване на реално определено таванско или избено помещение.

Надстрояването и пристрояването трябва да се извърши съобразно предвижданията на действащия подробен устройствен план и при спазване на строителните норми и правила.

Макар да е близко до правото на строеж, правото на надстрояване и пристрояване има самостоятелен характер. Анализът на текста на чл. 67 от ЗС показва, че правилото за погасяване на правото на строеж по давност, поради неговото неупражняване в продължение на 5 години, се отнася изрично до правото на строеж и не важи за правото на надстрояване и пристрояване.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *