Право на ползване

Правото на ползване е ограничено вещно право, което собственникът на вещта учредява в полза на друго лице /ползвател/ при спазване на установените от закона условия. Нормативно е уредено в Закона за собствеността, чл. 56 – 62.

Правото на ползване се учредява с нотариален акт, който се вписва в имотния регистър в Агенцията по вписванията. Това може да бъде нарочен нотариален акт (предмет на договора е учредяване на правото на ползване) или клауза от договор за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот (дарение, продажба, договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане), с която се запазва право на ползване върху прехвърляемия имот или част от него в полза на прехвърлителите. При последващо прехвърляне на имота правата на ползвателя се запазват, имотът се прехвърля заедно с тях и приобретателят (купувачът) е длъжен да ги търпи, зачита и да не създава препятствия за тяхното упражняване, докато не бъдат прекратени по предвидените в ЗС начини. Правото на ползване може да бъде учредено в полза на физическо или на юридическо лице, за определен срок или пожизнено, респ. до прекратяването на юридическото лице.

По своето съдържание правото на ползване включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават нейните плодове, добивите от нея (реколта, наем), без тя да се променя съществено. Ползвателят има и задължения – да плаща разноските, свързани с ползването, включително местните данъци и такси; да пази и поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, без да носи отговорност за овехтяването и изхабяването й вследствие на обикновената й употреба; да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща застрахователните премии, но само ако не е уговорено друго; да съобщава на собственика за всяко посегателство срещу имота.

За разлика от друго широко разпространено ограничено вещно право – правото на строеж, правото на ползване не може да бъде прехвърляно или отчуждавано от ползвателя. Единственият начин ползвателят да бъде заменен от друго лице или да бъде „добавено” друго лице като ползвател е настоящият ползвател да заяви отказ от правото си изцяло или частично и собственикът на имота да учреди наново право на ползване върху целия имот или част от него в полза на друго лице.

Как се прекратява правото на ползване?

1. ако е учредено за определен срок – с изтичането на срока;
2. ако е учредено в полза на физическо лице пожизнено – със смъртта на ползвателя; правото на ползване не може да бъде наследявано;
3. ако е учредено в полза на юридическо лице без да е посочен срок – с прекратяването (заличаването) на юридическото лице;
4. с унищожаването на имота (погиването на вещта);
5. ако не е упражнявано от ползвателя в продължение на 5 години;
6. ако ползвателят изрично се откаже от правото си на ползване с нотариално заверена декларация, която се вписва в имотния регистър;
7. по съдебен ред по искане на собственика.

Последните две хипотези изискват някои по-подробни обяснения.

Ползвателят може да заяви отказ от учреденото в негова полза право на ползване с писмена декларация, в която подробно се индивидуализира (описва) имотът така, както е описан в нотариалния акт, с който е учредено или запазено правото на ползване. Подписът на ползвателя и датата на декларацията се заверяват от нотариус. Декларацията за отказ от правото подлежи на вписване в имотния регистър в Агенцията по вписванията по местонахождението на имота. Ползвателят не може да бъде принуждаван или заблуждаван с цел да подпише такава декларация. Освен че измамата и принудата подлежат на наказателно преследване, декларацията за отказ ще бъде унищожаема по правилата на гражданското право – може да бъде обявена за недействителна (невалидна) по съдебен ред в тригодишен срок от откриването на измамата или преустановяването на заплашването.

Собственикът може да поиска от съда да прекрати правото на ползване при наличие на определените в чл. 61 от Закона за собствеността предпоставки:

1. ако ползвателят си служи с вещта по начин, който я застрашава с разрушаване или със значително повреждане;
2. ако ползвателят не изпълнява свои съществени задължения;
3. ако ползвателят съществено променя вещта.

Законовият текст акцентира върху това, поведението на ползвателя да води до значителни, съществени последици за вещта. Това означава промените, извършвани от ползвателя в имота, да застрашават целостта, вида или предназначението на имота, например двустаен апартамент да бъде превърнат в едностаен или жилище да бъде преустроено в магазин.
Важна предпоставка за образуването на съдебно дело е предупреждението, което собственикът трябва да отправи до ползвателя. Законът не установява изрично изисквания към формата на това предупреждение. Необходимо е обаче да се докаже, че ползвателят е получил предупреждението и след това е продължил противоправните си действия. Затова с оглед доказване на съдържанието на предупреждението и момента на узнаването му от ползвателя най-често в практиката се използва формата на нотариалната покана.

Искът се предявява пред районния съд по местонахождението на имота. Ако той бъде уважен, правото на ползване се прекратява от момента на влизане на съдебното решение в сила.

При правото на ползване е допустимо ползвателят да сключва сделки на управление с вещта. Няма пречка ползвателят да отдаде имота под наем и да получава наемната цена.
Какво се случва, ако правото на ползване бъде прекратено преди да е прекратен договорът за наем?
Възможни са няколко хипотези:

1. договорът за наем е сключен за неопределен срок – в този случай собственикът или новият ползвател (ако след прекратяването на правото на ползване е учредено ново такова в полза на друго лице) може да прекрати договора за наем с едномесечно предизвестие, ако обаче имотът представлява земеделска земя, следва да се изчака наемателят да прибере реколтата, с което да приключи текущата стопанска година (чл. 60 от ЗС);
2. ако договорът за наем е сключен за определен срок, но не е вписан – последиците са като при безсрочен договор, освен ако се докаже, че собственикът е знаел и не се е противопоставил на този договор;
3. ако договорът за наем е сключен за определен срок и е вписан – той е задължителен за собственика на имота, както и за всеки следващ негов приобретател и ползвател след вписването до изтичане на уговорения срок.

Важно е правото на ползване като вещно право да се отличава от договора за наем и договора за заем за послужване на недвижим имот. Последните два договора са уредени в облигационното право, нямат вещноправен ефект и съществено се отличават от учредяването на правото на ползване както по отношение на начина за сключване и формата за действителност, така и по своето съдържание и правни последици.

Ясно разграничаваме фактическата власт, която ползвателят упражнява върху вещта и владението по смисъла на чл. 68 от ЗС. Ползвателят владее вещта, защото му е предоставено това право от собственика, липсва намерението да държи вещта като своя, което е съществен елемент на владението по чл. 68 от ЗС. Ползвателят никога не може да придобие вещта по давност именно защото придобиването по давност изисква осъществяване на елементите на владението, включително „своенето” на вещта.