Право на строеж

Правото на строеж е ограничено вещно право, което носителят на правото на собственост може да отграничи и преотстъпи (прехвърли) на друго лице. Общо правило е, че собственикът на земята е собственик на всички трайни приращения върху нея – постройки, насаждения.

Правото на строеж се учредява винаги в полза на лице, което не е собственик на земята и представлява правен способ за разделяне на правото на собственост върху земята и правото на собственост върху постройката, изградена над или под земната повърхност в чужд имот. Нуждата от такова разделяне се е появила още в римско време; правото на строеж е познато в римското право с наименованието „суперфиция”, което се употрбява и в наши дни.

Правото на строеж е нормативно уредено в Закона за собствеността (ЗС), Закона за устройство на територията (ЗУТ), Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и подзаконовите нормативни актове, издадени въз основа на тези закони.

Правото на строеж възниква в резултат на двустранна правна сделка, по силата на която едната страна – учредител го отделя от своето право на собственост и го прехвърля в правната сфера на другата страна – приемател. Тази сделка създава права и задължения и за двете страни.

Като субективно право, правото на строеж е сложно право, което включва:

1. правото на приемателя да построи сграда в чужд имот; на това право кореспондира задължението на учредителя – собственик на земята да допусне и търпи извършването на строителство в своя поземлен имот;
2. правото да придобие право на собственост върху постройката;
3. правото да използва чуждата земя за преминаване и за нуждите на строителството в рамките на извършване на строителните работи;
4. правото на разпореждане и наследяване – суперфицията не е лично право; приобретателят му може да го отчуждава (изцяло или частично), то преминава в правната сфера на наследниците на носителя му чрез наследяване по закон и по завещание.

Учредяването на правото на строеж е формална сделка – условие за нейната действителност е да бъде извършена във формата на нотариален акт; същото важи и за прехвърлянето на правото на строеж. Приложими са всички правила за прехвърлянето на правото на собственост и ограничените вещни права върху недвижими имоти и за вписването на нотариалните актове в имотния регистър в Агенцията по вписванията. Съответно, и развалянето на договора за учредяване или прехвърляне правото на строеж може да стане само по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 от ЗЗД).

Възможно е учредяването на право на строеж във формата на нотариален акт да бъде предхождано от сключване на предварителен договор. В този случай предварителният договор трябва да бъде сключен в писмена форма и да съдържа уговорки относно всички съществени условия на окончателния договор. Той може да бъде обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, но само докато правото на строеж съществува (преди завършването на сградата в груб строеж – момент, след който предмет на прехвърляне е правото на собственост върху построеното, а не правото на строеж).

Когато правото на строеж се учредява възмездно, това обикновено става срещу обезщетение. В този случай още в предварителния договор трябва да се уговори максимално подробно и точно размера, вида и изпълнението на обезщетението, както и всички срокове за извършване на отделните етапи на строителството и последиците на забавата. Ако всички тези условия са уговорени достатъчно подробно и индивидуално, предварителният договор в тази си част може да запази своето действие като договор за изпълнение на строителството (облигационен по своя характер) и след сключването на окончателен договор за учредяването на правото на строеж, който има вещно-правен ефект. Друг вариант е предварителният договор да бъде такъв за два вида окончателни договори – за учредяване на правото на строеж (във формата на нотариален акт) и за изпълнение на строителството (в обикновена писмена форма). При всички случаи в предварителния договор се залагат вещно-правни и облигационно-правни отношения между страните. Тези две групи отношения са тясно свързани и това следва да бъде прокарано в текстовете на подписаните между страните договори. Неизпълнението на задълженията по договора за изпълнение на строителството е основание за разваляне на договора за учредяване на правото на строеж по съдебен ред.

Чл. 67 от ЗС изрично разпорежда, че правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Тази норма действа автоматично, по силата на самия закон. При наличие на спор, настъпването на този факт може да се констатира със съдебен акт.

Важен практически въпрос е до кой момент в строителния процес трябва да се упражни правото на строеж, респ. какво трябва да изпълни приемателят (строителят) в продължение на тези 5 години, за да се приеме, че е упражнил отстъпеното му право на строеж. Съдебната практика приема, че упражняването на правото на строеж представлява изграждането на постройката в груб строеж, което означава да са изпълнени ограждащите стени и покривът (което се удостоверява с акт образец 14 и удостоверение, издадено от общинската администрация по чл.181, ал.2 от ЗУТ). Щом няма покрив и завършен груб строеж до изтичане на петгодишния срок, собственикът на земята има правната възможност сам да довърши започнатата сграда и да стане неин изключителен собственик. Друг е въпросът, че за приемателя, ако е започнал строителството и е изпълнил строително-монтажни работи в имота в рамките на съществуването и по силата на учреденото му право на строеж, възниква вземане срещу собственика на имота за подобрения в чужд имот, ако построеното обективно може да бъде използвано. Отношенията между учредителя и приемателя на правото на строеж след погасяването му поради неупражняване се уреждат доброволно или по съдебен ред съгласно правните норми, уредени в ЗЗД.

От момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка (покупко-продажба, замяна, дарение и т.н.).     След издаването на акт образец 14 и удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ предмет на разпоредителните сделки е правото на собственост върху сградата и отделните обекти в нея.

Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине; приемателят може да изгради отново разрушеното. При учредяването на правото на строеж, обаче, в нотариалния акт страните могат да уговорят друго.
Законът допуска също така правото на строеж да се учреди за определен срок. С тази разпоредба обаче се визира не срок за упражняване на правото на строеж (който е законов – петгодишен и страните не могат да уговарят друг), а уговаряне на срок, след изтичането на който собствеността върху построената сграда преминава безвъзмездно върху собственика на земята.

Ако правоотношенията между учредителя и приемателя на правото на строеж се развиват без усложнения, те приключват със завършване на строителството и издаване на разрешение за ползване (Удостоверение за въвеждане в експлоатация) на построената сграда.