Какво трябва да знаем за предварителния договор?

Всеки договор, особено когато подготовката му било документално, било поради необходимостта от изпълнение на определени фактически или правни действия, изискваща повече време, може да бъде предшестван от сключването на предварителен договор. Най-широка гражданственост и изрична правна уредба са придобили предварителните договори, които имат за предмет сключването на такива окончателни договори, чиято форма за действителност е нотариалният акт или нотариалната заверка на подписите и/или на съдържанието. Законовите изисквания към такива предварителни договори са уредени в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), а процедурата по обявяването им от съда за окончателни – в чл. 362 – 364 от Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК).

Предварителният договор представлява споразумение, взаимно обещание за сключване на окончателен договор и по съдържание и правни последици е насочен към гарантиране и подготовка на това. Съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, когато окончателният договор изисква нотариална форма, за предварителния е задължителна писмената форма. С предварителния договор страните постигат съгласие по всички съществени условия на окончателния договор, поемат задължения, изпълнението на които осигурява сключването на окончателния договор. Основното задължение на страните – да сключат окончателен договор – може да бъде допълнително гарантиранo с даване на задатък (вещ, ценност), капаро (парична сума), отметнина (когато става дума за сделка между търговци, респ. търговски сделки).

Нормално е страните по предварителния договор да изпълнят точно,  добросъвестно и в уговорения срок задълженията си и той да бъде прекратен поради изпълнението му, тоест със сключването на окончателен договор. Когато обаче има отклонения от това правило, тоест една от страните виновно (умишлено или по небрежност) не е изпълнила задълженията си, насрещната страна, ако е изправна, има следните правни възможности:

1. да предяви пред съда иск за обявяване на предварителния договор за окончателен – когато става дума за договори, визирани в чл. 19 от ЗЗД;
2. да развали предварителния договор и да претендира неизправната страна да я обезщети за вредите, претърпени поради несключването на окончателен договор.

Първата възможност най-често се използва в практиката от купувача по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Искът се предявява пред районния съд по местонахождението на имота. Когато той бъде уважен, окончателният договор се счита за сключен от момента на влизане на съдебното решение в сила. Но в двуседмичен срок купувачът трябва да изпълни задължението си за заплащане на уговорената цена на имота изцяло. Ако това не стане, продавачът има право да поиска от съда обезсилване на съдебното решение, в резултат на което отново и вече окончателно отпада възможността да се постигне прехвърляне на собствеността върху имота, този път поради неизпълнение на задължението на купувача. Аналогично на този опростено разгледан пример стои въпросът за заместването на окончателния договор със съдебно решение във всички хипотези, предвидени в чл. 19 от ЗЗД.

До разваляне на предварителния договор се прибягва обикновено, когато поради виновното поведение на неизправната страна сключването на окончателен договор е станало безпредметно или неблагоприятно за изправната страна. Развалянето на предварителния договор се извършва с писмено волеизявление до насрещната страна най-често във формата на нотариална покана. Трябва да са налице безспорни индикации, че това волеизявление е получено от насрещната страна. Това писмено волеизявление (нотариална покана) може да съдържа срок за изпълнение на задължението и недвусмислено предупреждение, че след изтичането на този срок предварителният договор ще се счита за развален. Такъв „допълнителен” срок не е необходим в предвидените от закона случаи, както и при наличието на изрично уговорени в самия предварителен договор условия (волята на страните има силата на закон в отношенията между тях).

След като са настъпили правните последици на развалянето на договора и страните не са обвързани със задължение да сключат окончателен договор, изправната страна може да потърси от неизправната обезщетение, ако е претърпяла вреди от неизпълнението на предварителния договор. Доказването на тези вреди и техния размер не е необходимо, ако с подписването на предварителния договор е даден задатък или е уговорена неустойка.