Какво трябва да знаем при покупка на имот?

Изборът и придобиването на право на собственост върху недвижим имот е не само важно житейско събитие, но и сложен, комплексен, изпълнен с много „подводни камъни” процес, към който са причастни знанията, уменията и опитът  на специалисти от различни сфери. Тук ще споделим наблюденията и опита на екипа ни в правните аспекти на този процес.

След куп огледи, консултации с финансови експерти, строителни и други специалисти, сондиране на мнения и преценка на обстоятелствата сте решили, че това е Вашият имот. Без значение дали става дума за жилище, офис, магазин, гараж или парцел (урегулиран поземлен имот), от обща култура знаете, че продавачът /продавачите/ трябва да бъде собственик, а имотът да е свободен от всякакви тежести (ипотеки, възбрани и др.) и претенции на трети лица (съдебни спорове и потенциални опасности от такива).

Първата сериозна правна стъпка е изработването и подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Типовите бланки, които в изобилие циркулират както сред брокерите, така и в интернет пространството, могат да послужат само за най-общ ориентир. В тях не са предвидени всички специфични особености на Вашия конкретен случай. Затова Ви трябва помощта на опитен колега, който задълбочено да вникне в индивидуалните характеристики на Вашата сделка и да провери всички документи, свързани с нея.

Правната уредба на предварителния договор е дадена в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и в чл. 362-364 от Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК). На пръв поглед е съвсем ясно, дори банално, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е валиден, само ако е сключен в писмена форма. Случва се, обаче, поради бързане или по други причини, първо да се плати капаро (задатък) с уговорката, че ден-два по-късно ще се подпише и предварителен договор. От правна гледна точка това е рисков ход – трябва да знаете, че без писмен предварителен договор всяка дадена от Вас сума пари може да е всичко друго, но не и капаро. Дори да имате разписка, от която да става ясно за какво е платена съответната сума и какъв характер има тя, при отказ на продавача да сключи окончателен договор под формата на нотариален акт съдът ще реши, че сте извършили плащане въз основа на нищожен договор и можете да искате най-много дадената сума (ако докажете самото плащане), но не и в двоен размер; още по-малко можете да се възползвате от възможността, уредена в чл. 19 ал. 3 от ЗЗД (сключването на предварителен договор не може да се доказва със свидетели или с косвени доказателства, ако не е в писмена форма, той при всички случаи ще бъде нищожен поради противоречие със закона).

Едновременно с подписването на предварителния договор купувачът плаща на продавача капаро (задатък). Според чл. 93 от ЗЗД „задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение“. Ако купувачът, дал задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи дадената сума. Ако пък задължението не е изпълнено от продавача, то купувачът може да иска капарото в двоен размер. Удостоверяването на предаването на капарото се извършва или с изрична клауза в самия предварителен договор, или с разписка, протокол или друг документ, който се явява неразделна част от договора. Важно е плащането да бъде обвързано с правното основание за това, което в случая е именно предварителният договор.

И още един съществен момент – поради близостта на задатъка до други правни институти, като неустойка например, в текста на предварителния договор трябва да е пределно ясно формулирана волята на страните да възприемат предаването на поределена сума именно като капаро. Още повече, че е допустимо страните да уговорят и неустойка, и авансово плащане на част от уговорената цена на имота. Естествено, страните трябва да са наясно с правния характер и последиците на посочените правни институти, както впрочем и с всяка клауза на предварителния договор. Затова не се притеснявайте да задавате всякакви въпроси на Вашия адвокат, преди да подпишете.

Не винаги несключването на окончателен договор води до задържане, респ. претенция за връщане на задатъка в двоен размер. Ако сключването на окончателен договор стане невъзможно поради форсмажорни обстоятелства – непреодолима сила (пожар, наводнение и др.) или бъде поставено под условие (макар да не е обичайно, допустимо е страните да сключат предварителния договор под условие, напр. ако на купувача бъде отпуснат банков кредит – въпрос на формулировка на съответния текст в предварителния договор), няма неизправна страна, която да обезщети вредите на изправната. Предварителният договор може да се развали и капарото да се върне и ако (и когато) страните постигнат взаимно съгласие за това.

Предмет на предварителния договор е сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт. Задълженията на страните, както и целите им, са не само да се явят пред нотариуса, но и да подготвят сключването на окончателния договор, да предоставят всички необходими за нотариалната сделка документи. От това, доколко точно страните ще изпълнят уговореното в предварителния договор, както и доколко внимателно ще бъдат изучени всички обстоятелства, свързани с имота, през времето от подписването на предварителния договор до нотариалното изповядване на сделката, зависи сигурността и изненадите при придобиването на правото на собственост (или друго вещно право, което е предмет на прехвърляне).

На първо време, добре е в предварителния договор да се уговори задължение на продавача да се снабди от Агенцията по вписванията с удостоверение за тежести върху имота. Не е задължително, но е документ, който ще насочи проучването на правния статус на имота, а от друга страна ще ангажира отговорността на Агенцията за евентуални пропуски. Разбира се, в деня на изповядването на сделката отново ще се направи справка за всички вписани обстоятелства по партидата на продавача (продавачите). Ако продавачът е търговец, ще се наложи да се направят справки не само в имотния, но и в търговския регистър – относно актуалното състояние на търговеца, евентуални промени или прехвърляне на предприятие; ако продавачът има или е имал сключен граждански брак, ще се провери в регистъра на имуществените отношения на съпрузите дали има вписан брачен договор или избор на законов режим на разделност и ще се изясни дали тези обстоятелства са относими към собствеността върху имота и т.н.

Според конкретната ситуация в периода между предварителния и окончателния договор, страните се задължават да извършат всички правни и фактически действия по обезпечаването на нотариалното изповядване на покупко-продажбата, напр. продавачът да извади или актуализира скица на имота, удостоверение от кадастъра, данъчна оценка и др. документи. Добре е още при подписването на предварителния договор да знаете при кой нотариус ще се изповяда сделката, за да успее адвокатът Ви своевременно да съгласува с него всичко необходимо за издаването на нотариалния акт и вписването му.

Освен свързаните с прехвърлянето на правото на собственост действия, редно е продавачът да се задължи да заплати всички разходи, свързани с ползването на имота,  преди сключването на окончателния договор във формата на нотариален акт и преди въвода Ви във владение като нов собственик (ако това е отложено във времето след снабдяването Ви с нотариален акт), и да Ви представи доказателства за това. Става дума за сметки за комунално-битови услуги (ток, вода, отопление), задължения към етажната собственост, включително за извършени ремонти на общите части на сградата, охрана и други подобни, които в сгради с повече екстри могат да възлизат на значителни суми.

Съответната клауза в този смисъл също трябва да залегне в предварителния договор.
След като сме получили от продавача копия на документите, които са направили него собственик на имота, правим проучване на всички предходни сделки с имота или по-общо казано – на всички отношения на правоприемство на съответните основания според конкретния случай (сделки, реституция, наследяване, делба и др). Възможно е отнякъде да „изскочи” неочакван дефект. Например при по-старите покупко-продажби на държавни апартаменти договорите бяха действителни единствено, ако от името на държавата са подписани от кмета на общината, но не и от негов заместник или друго служебно лице. Нищожната продажба води до нищожност на всички следващи прехвърляния на имота. От друга страна, обаче, някой от предходните приобретатели може да е придобил правото на собственост на друго основание, а не по силата на нищожната продажба, например в негова полза да е изтекла придобивна давност. Всичко зависи от правния анализ на обстоятелствата по конкретния случай. Меродавен е законът, действал по време на съответното правоприемство, така че може да се окаже, че ни интересуват вече отменени правни норми. Ако купуваме парцел и има съществено разминаване между квадратурата му по нотариален акт и по скица, следва да изясним на какво се дължи това, уредени ли са сметките по регулация. Особено внимателни трябва да сме при сделки, при които има няколко (а понякога много) прехвърлители. Действа правилото, че всеки може да прехвърли само това, което притежава и може да се окаже, че някой е прехвърлил повече идеални части, отколкото е придобил по закон, наследяване или чрез сделка.

Предварителният договор възпроизвежда всички съществени условия на окончателния договор, следва да включва точно индивидуализиране на продаваемия имот, цената, страните, както и срока за нотариалното изповядване на окончателния договор и други условия от важно значение за подготовката на окончателния договор. В случай, че е изпълнила своите задължения по предварителния договор и на основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД, всяка от страните може да предяви иск за обявяването му за окончателен пред районния съд по местонахождението на имота, ако другата страна откаже или осуети сключването на окончателен договор – нотариален акт. В този случай съдебното решение „замества” нотариалния акт, подлежи на вписване и окончателният договор се счита за сключен от момента да влизането на това съдебното решение в сила, тоест съдебното решение прехвърля правото на собственост (има прехвърлително действие). Когато съдът уважи исковата молба, той дава двуседмичен срок на ищеца да ипълни задълженията си към насрещната страна (купувачът – да плати уговорената цена, продавачът – да предаде владението на имота); ако в този срок купувачът например не плати цената, решението на съда се обезсилва по искане на продавача. Въпреки че и двете страни са еднакво гарантирани и имат еднакви правни възможности, по-внимателният прочит на разпоредбите на ГПК (чл. 362-364) показва, че на практика купувачът – ищец е в по-благоприятно положение: ако искът на продавача бъде уважен и в двуседмичен срок купувачът (ответник) не плати, съдебното решение ще бъде обезсилено и в крайна сметка окончателно прехвърляне на собствеността върху имота няма да има.

Всичко казано за покупко-продажбата на имот е приложимо по аналогия за учредяването и прехвърлянето на ограничени вещни права върху имоти, разбира се, при отчитането на особеностите на законовата уредба и характеристиката на всяко от тях.

Тези редове не могат да изчерпят цялото разнообразие от казуси, които сме срещали и ще срещнем в практиката си. Затова към всяка сделка подхождаме индивидуално, с много внимание и грижа за интересите на тези, които са ни доверили решаването на своя проблем.